投資用不動産の広告でよく見る「利回り〇%」という数字は、ほとんどの場合「表面利回り」です。実際の収益を把握するには、管理費・修繕費・空室期間を差し引いた「実質利回り」を計算する必要があります。数字の読み方を整理します。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りは「年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100」で計算されます。満室を前提とした計算のため、空室期間や諸費用は含まれていません。実質利回りは、管理費・修繕積立金・固定資産税・管理会社への委託費・空室期間を差し引いた上で計算します。表面利回り7%の物件でも、実質利回りが4%台になることは珍しくありません。Vista Maraechoでは、取り扱い物件の実質利回りを試算した資料を提供しています。

空室率データをエリアで確認する

利回りの計算に使う「想定賃料」は、現在の相場に基づいています。しかし、エリアの空室率が高い場合、想定通りの賃料で入居者を確保できない可能性があります。国土交通省の賃貸住宅市場レポートや、地域の不動産管理会社への聞き取りで、エリアの空室率の傾向を把握することができます。「駅から近い」だけでなく、「そのエリアの賃貸需要が安定しているか」を確認することが重要です。

築年数と修繕費の関係

築年数が上がるにつれて、修繕費は増加する傾向があります。特に給排水管・外壁・屋根の修繕は、費用が大きくなりやすい項目です。購入前に、過去の修繕履歴と今後の修繕計画を確認することで、将来的なコストをある程度見通すことができます。「安く買えたが、修繕費がかさんで収益が出なかった」というケースを避けるために、築年数と修繕状況は必ず確認してください。

管理会社の選び方

投資用物件の収益は、管理会社の質に大きく左右されます。入居者の募集力・クレーム対応の速さ・空室期間の短さは、管理会社によって差があります。Vista Maraechoでは、物件購入後の管理会社選定についても相談に応じています。特定の管理会社を強く勧めるのではなく、複数の会社の実績と費用を比較した上で判断していただくことを基本としています。

投資用物件の購入は、数字の読み方が判断の質を左右します。現在取り扱い中の投資用1K×6戸物件については、実質利回りの試算資料を用意しています。詳しくは無料相談でご確認ください。